Недосягаемый рекорд

   Не дожидаясь закона об ипотеке, отечественные банки начинают осваивать ипотечный сегмент кредитования. На рынке одно за другим появляются различные продукты для физических лиц, намеревающихся приобрести жилье. И вот в конце 2006 года появился продукт, которому пока нет аналогов и, по всей видимости, в скором времени рекорд «Moldindconbank»-а по срокам кредитования вряд ли будет превзойден. О серьезности намерений банка информационно-аналитическому порталу «Ipoteka.MD» рассказал начальник кредитного департамента BC «Moldindconbank» Виталий Гроза.

 
 - Каковы параметры ипотечной программы от «Moldindconbank», который банк вывел на рынок в преддверии нового - 2007 года?

 
На сегодняшний день ипотечная программа нашего банка не имеет аналогов на молдавском рынке в своем сегменте. Мы выдаем физическим лицам кредиты на покупку жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке на сроки до 20 лет. «Moldindconbank» выдает кредиты размером до 75 % от стоимости жилья, более того, мы выдаем кредиты и в сумме 100% от стоимости в том случае, если заемщик предоставляет дополнительный залог, не относящийся к покупке данного жилья. Очень привлекательны и наши процентные ставки: мы дали возможность клиенту выбирать - либо получить кредиты под 13% годовых, если кредит привязан к евро, либо без привязки к евро – по ставке 15% годовых в леях. Клиент сам выбирает привлекательную для него процентную ставку.

 
Если клиента интересует еще меньшая ставка процента, то мы предлагаем ипотечный продукт с меньшим сроком погашения: кредит сроком до 15 лет с процентной ставкой с привязкой к евро - 12%, без привязки-14%. Как видите, как по срокам, так и по процентным ставкам «Moldindconbank» представляет наилучшие условия кредита.

 
- Какова максимальная сумма кредита?

 
Максимальная сумма кредита не обозначена, так как она зависит от стоимости покупаемого жилья.

 
- По мнению банка, кто является потенциальным заемщиком по ипотеке?

 
Прежде чем одобрить  данный продукт, мы досконально исследовали не только этот сегмент рынка, но и профиль потенциального заемщика. Мы убедились, что сегодня люди в РМ сталкиваются с одной проблемой. У них легальные заработки (которые можно доказать документально) не являются настолько большими для того, чтобы они могли получить кредиты на более короткие сроки. Естественно, мы компенсировали этот вакуум, если так можно выразиться, большими сроками кредитования. Другими словами, чем больше срок по возврату кредита, тем меньше сумма ежемесячных выплат для заемщика. И мы убедились, что оптимальный срок для выдачи кредита и его безболезненного возврата является период от 15 до 20 лет. На основе этих расчетов мы и предлагаем потребителям сразу два банковских продукта. Кроме того, при больших сроках кредитования риски невозврата кредита существенно уменьшаются.

 
- Банк при выдаче кредита обязывает покупателя страховать недвижимость?

 
Нет. Мы не пошли по пути страхования, потому что это значительно повышает стоимость кредита. Но мы работаем с нашими страховыми компаниями, которые являются нашими клиентами, и находимся на стадии разработки совместного проекта. И если наши компании пойдут на уменьшение страховых взносов с клиентов, то мы пойдем и на вариант страхования недвижимости.

 
- Предусмотрено досрочное погашение ипотечного кредита?

 
Досрочное погашение предусмотрено, но существует важный аспект: клиент должен о своем намерении  оповестить нас заблаговременно. Кроме того,  при досрочном погашении клиент заплатит 1% от оставшейся суммы кредита.

 
- Что принимает «Moldindconbank» в качестве доказательства платежеспособности заемщика?

 
Мы убедились, что официально подтвержденные доходы граждан малы и для компенсации нехватки средства, которые в банковской терминологии называются первичным источником погашения кредита, клиент может, помимо собственно своей заплаты, приложить документы о зарплате своих родственников, жены, брата, родителей и т.д. Не обязательно чтобы эти люди направляли свои деньги на погашение кредита, но если клиент не сможет гасить кредит, у «Moldindconbank»-а должно быть легальное право требовать возврата кредита и за счет других источников.

 
- Существуют большая проблема покупки квартир по ипотечной схеме в строящихся домах. Ведь недостроенная квартира не может быть учтена банком как предмет залога из-за ее физического отсутствия (отсутствие регистрации в кадастровом органе). Как «Moldindconbank» решился на кредитование первичного рынка, ввиду огромных рисков для банка?

 
Мы очень долго думали, как решить эту юридическую и финансовую головоломку. Ведь не даром большинство банков не принимают в залог будущую квартиру, которая еще находится на стадии строительства. Мы же решились на это, но с одной оговоркой – мы берем в виде обеспечения квартиру, находящиеся только в тех домах, которые возводят строительные компании, являющиеся нашими клиентами  с которыми заключены совместные договоры финансирования.

 
Очень часто на рынке недвижимого имущества за рубежом, да и у нас в республике было несколько таких случаев, когда получалось так, что одна и та же квартира была дважды, трижды продана и люди остались у «разбитого корыта». Поэтому наш продукт и привлекателен тем, что мы сначала делаем проект со строительными компаниями. Они берут на себя обязательства, что строящаяся квартира не будет продана третьим лицам. Получается, что банк выполняет две функции: первое – роль финансового инвестора возводимого дома, и вторая- роль мониторинга строительного процесса, как по качеству выполняемых работ, так и соблюдения сроков сдачи дома и недопущения многократных продаж одной и той же квартиры.

 
- А клиент в таком случае не ограничен в выборе компании или дома, где он хотел бы купить квартиру?

 
Ни в коем случае. Строительных компаний, которые сотрудничают с нашим банком, очень много и покупатель вправе совершенно самостоятельно выбрать ту компанию или квартиру и именно в том доме, который он сам выберет. У «Moldindconbank»- а в данном проекте нет цели финансировать только одну отдельную строительную компанию.

 
- Продажи на вторичном рынке  и, соответствено, наличие нескольких цен: кадастровой, рыночной. Какое решение применяет ваш банк по ипотеке на вторичном рынке?

 
Мы решили вопрос очень просто. Наши специалисты по оценке выезжают на место и оценивают квартиру, которая будет куплена на вторичном рынке. Когда проводится оценка, мы не смотрим, во сколько у них по документам оценена квартира. Мы берем сегодняшнюю рыночную цену и финансируем именно ее .

 
- Каковы, по - вашему, перспективы ипотечного кредитования?

 
Все контракты, которые заключены между банком и заемщиком не являются чем-то вечным, неизменным. Если на рынке будет совсем другие ставки  и условия кредитования, естественно, банки идут на изменения. Например, мы не можем придерживаться тех условий кредитования, которые были несколько лет назад.  Я работаю в банковской системе давно и могу сказать, что, конечно же, никакой банк не будет держать неизменным договор на кредитование под 200% годовых (а было время, когда кредит выдавался и на таких условиях - такие были экономические реалии). В зависимости от конъюнктуры рынка меняются и заключенные договоры и условия кредитования.

 
- Каков применяемый механизм погашения кредита?

 
В мировой практике существует несколько вариантов расчета погашения кредита. Наш банк выбрал погашение равными долями, то есть клиент с самого начала знает какую сумму он ежемесячно должен выделять на выплаты по ипотеке. Мы убедились, что это наилучший метод для клиентов - человек знает совершенно точно, сколько платить надо ежемесячно.

 
- Есть уже обращения для получения ссуд?

 
Обращений очень много: люди часто звонят, интересуются. Чувствуется, что продукт людям нравится, ведь он ориентирован на слои населения со средними доходами, именно на этот сегмент мы и рассчитываем. К сожалению, этот сегмент не имел до сих пор доступа к ресурсам банков для решения своих жилищных проблем.

 
- Как банки относятся к появлению небанковских финансовых учреждений, которые начинают осваивать ту же нишу – кредитование физических лиц на покупки жилья?

 
Этот рынок настолько емкий, что каждый найдет свое место на нем. Это нас не смущает, наоборот, чем больше конкурентов, тем выше качество предоставляемых услуг.

 
- Разработка закона об ипотеке затягивается. Насколько он необходим для тех, кого он непосредственно касается?

 
Закон об ипотеке - очень нужный документ для банков. Он развяжет руки всем игрокам на ипотечном рынке республики. Потому что до сих пор многие моменты, касающиеся регистрации залога, взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем, не были четко зафиксированы в отдельном документе. Это даст большой импульс по увеличению доли финансирования со стороны банковского и небанковского сектора по ипотечному кредитованию.

 
Олег Косых
16.01.2007